SCPI : les quatre critères pour bien investir
Choisir la ou les SCPI sur lesquelles investir une partie de son épargne demande de se pencher sur un certains nombre de critères, ou, pour être exact, de ratios. Quels sont-ils ?
Les ratios à prendre en considération
Vous désirez investir un partie de votre épargne dans une société civile de placement immobilier ? Il vous faut pour cela, prendre en considération un certain nombre de critères, plus exactement de ratios. S’il en existe de nombreux, quatre d’entre eux vous permettent une première approche plutôt fiable.
Le taux de distribution
Le taux de distribution d’une SCPI correspond au dividende versé pour chaque part détenue. En 2016, d’après l’ASPIM, l’Association française des sociétés de placement immobilier, celui-ci était de 4,63%. Mais il ne s’agit toutefois que d’une moyenne et les fluctuations sont importantes. Ainsi, si l’on prend la même année 2016, le meilleur taux de distribution dans l’immobilier indirect a flirté avec les 10% alors qu’en bas de tableau on peinait à dépasser les 1%.
Le taux d’occupation financier
Le taux d’occupation financier correspond au ratio entre les loyers réellement perçus par la SCPI et ceux qu’elle aurait dû percevoir si 100% de son parc locatif était effectivement loué. Un critère essentiel car il permet de déterminer le taux d’occupation, ou de vacance selon le point de vue, des biens immobiliers de la société civile de placement immobilier. En toute logique, un taux d’occupation financier élevé laisse à présager un taux de distribution intéressant. C’est d’ailleurs souvent le cas des SCPI les plus récentes qui disposent d’un parc récent et répondant mieux à la demande. A contrario, une SCPI plus ancienne risque de gérer des biens immobiliers qui furent bien placés, mais dont l’environnement a pu être amené à évoluer dans un sens moins favorable qu’escompté.
Les provisions pour gros travaux
Les provisions pour gros travaux (PGR) expriment les provisions financières qui ont été prévues pour la réalisation de travaux. Ceux-ci peuvent être de l’entretien ordinaire comme un ravalement de façade, ou nettement plus lourds, comme une mise aux normes ou destinés à faciliter l’accueil des personnes à mobilité réduite. Des dépenses incontournables qui, si elles sont prévues et anticipées, ne vont pas nécessairement impacter le taux de distribution. Les professionnels de ce secteur tels que https://www.scpi-online.com/ mettent d’ailleurs en garde sur le fait qu’une SCPI ancienne dont le parc locatif serait également d’un certain âge a de fortes probabilités de devoir dépenser plus qu’une autre possédant des bâtiments récents.
Le report à nouveau (RAN)
Le report à nouveau (RAN) est la réserve d’argent distribuable, mais non distribuée, qui sert de fond pour garantir la rentabilité de la SCPI au fil des ans. Imaginons qu’une SCPI gérant un grand nombre de bureaux et autres locaux commerciaux voient le nombre de ses locataires baisser de manière significative durant une période d’un an. Celle-ci peut alors puiser dans ses réserves pour lisser son résultat et rétribuer les détenteurs de parts. A contrario, il est normal pour une jeune SCPI de ne pas avoir un matelas conséquent au-devant d’elle.